A partir de 2026, entram em vigor mudanças importantes na forma como a locação de imóveis será tributada no Brasil. Essas alterações fazem parte da Reforma Tributária, que unifica tributos federais e estaduais e cria dois novos impostos: o IBS (Imposto sobre Bens e Serviços) e a CBS (Contribuição sobre Bens e Serviços).
Essas mudanças impactam diretamente proprietários que vivem de aluguel ou possuem imóveis destinados à renda, e é fundamental compreender desde já como será a aplicação prática das novas regras.
IBS: substituirá o ICMS (estadual) e o ISS (municipal).
CBS: substituirá PIS e Cofins (federais).
Na prática, a ideia é simplificar o sistema tributário, concentrando os tributos em menos siglas e com regras unificadas.
A novidade é que a locação de imóveis passa a ser alcançada pelo IBS e pela CBS em determinados casos.
Residenciais: terão redução de 70% na alíquota e ainda contarão com um redutor social de R$ 600 sobre o valor da locação, ajudando a aliviar a carga tributária em contratos de menor valor.
Não residenciais (comerciais): também terão tratamento especial, mas em regra pagarão mais que os contratos residenciais.
Nem todo proprietário será obrigado a recolher IBS/CBS sobre os aluguéis.
A lei estabeleceu critérios para diferenciar entre o locador eventual e o locador habitual:
Locador eventual: quem possui até 3 imóveis alugados ou recebe uma renda de aluguel considerada modesta. Nesses casos, não haverá incidência do IBS/CBS, permanecendo a tributação apenas pelo Imposto de Renda sobre o rendimento.
Locador habitual: quem possui 4 imóveis ou mais alugados, ou recebe valores elevados em aluguéis. Para esses, será obrigatória a tributação pelo IBS e CBS.
Essa regra foi criada para isentar pequenos proprietários e focar a tributação em quem atua de forma mais profissional no mercado de locações.
Em 2026, entram em vigor as alíquotas-teste: IBS 0,1% e CBS 0,9%.
A partir de então, haverá um período de transição até que as alíquotas definitivas sejam aplicadas integralmente.
Quem tem 1, 2 ou 3 imóveis alugados não será afetado diretamente pelo IBS/CBS.
Quem tem 4 ou mais imóveis alugados passará a pagar os novos tributos, o que pode reduzir a rentabilidade líquida da locação.
Há possibilidade de repasse desse custo ao inquilino por meio de reajustes contratuais, mas o mercado deve ajustar valores de acordo com a lei da oferta e procura.
A Reforma Tributária traz um novo capítulo para o mercado imobiliário. Para quem possui poucos imóveis, a mudança traz mais segurança e simplificação. Já para os proprietários de carteiras maiores de imóveis alugados, será preciso se organizar para lidar com a nova tributação e avaliar estratégias de gestão tributária.
No cenário atual, é fundamental que locadores e investidores fiquem atentos e busquem orientação especializada para entender como cada contrato será afetado a partir de 2026.
