Comprar um imóvel usado pode ser um ótimo negócio: você encontra bairros já consolidados, consegue avaliar melhor a vizinhança e, muitas vezes, negocia um preço mais realista do que em lançamentos. Ao mesmo tempo, é exatamente por ser um imóvel com “histórico” que a compra exige mais cuidado. É aqui que entra a due diligence imobiliária: uma checagem completa de documentos e condições do imóvel, do vendedor e da transação, para reduzir riscos e evitar surpresas depois da assinatura.
Na prática, eu costumo explicar assim: a visita ao imóvel mostra o que está aparente; a due diligence mostra o que pode estar escondido nos documentos, nos registros e nos detalhes legais. A seguir, você encontra um checklist bem direto, pensado para o mercado brasileiro, para orientar uma compra segura.
Due diligence imobiliária é o processo de verificação do imóvel e das partes envolvidas antes da compra, com foco em identificar pendências que possam impedir o financiamento, atrasar a escritura, gerar custos extras ou até comprometer a propriedade no futuro.
Ela é especialmente importante em imóveis usados porque podem existir dívidas antigas, problemas de registro, reformas não regularizadas, conflitos de herança, ações judiciais, entre outros pontos que nem sempre aparecem em uma conversa inicial.
A matrícula é o “RG” do imóvel. É nela que você confere quem é o proprietário, se há hipoteca, alienação fiduciária, penhoras, usufruto, indisponibilidade, servidões e outras informações que impactam a compra.
O ideal é solicitar a matrícula atualizada (emitida recentemente) e ler com atenção o histórico. Se houver qualquer averbação ou restrição, vale entender antes de avançar.
Em muitos cartórios, a própria certidão de matrícula já evidencia os ônus. Em outros casos, emite-se uma certidão específica. O objetivo é o mesmo: confirmar se o imóvel está livre e desembaraçado para ser vendido.
Verifique se o IPTU está em dia e se os dados do cadastro municipal batem com a realidade do imóvel (endereço, metragem, padrão, fração ideal quando aplicável). Pendências de IPTU costumam recair sobre o imóvel e podem virar dor de cabeça no pós-compra.
Em apartamentos e casas em condomínio, peça uma declaração do síndico ou administradora confirmando inexistência de débitos condominiais. Também é prudente solicitar atas recentes para entender se há obras grandes aprovadas, rateios em andamento ou discussões relevantes.
Alguns pontos que merecem atenção:
O habite-se é um marco importante para comprovar a regularidade da edificação perante a prefeitura. Em imóveis mais antigos, pode haver particularidades (documentos antigos, alterações ao longo do tempo). O ponto central é: o que está construído precisa estar compatível com o que consta oficialmente, especialmente se você pretende financiar.
Ampliações, fechamento de varanda, criação de cômodos, mudança de layout e até integrações internas podem exigir regularização, dependendo do caso. Divergências de área e alterações não averbadas podem gerar exigências bancárias, custos extras e atrasos.
Confirme se quem está assinando realmente é o proprietário registrado na matrícula ou seu representante legal (com procuração válida e específica). Em caso de copropriedade, todos os proprietários precisam participar conforme o regime e a situação do imóvel.
Esse é um ponto comum de travas na hora da escritura. Dependendo do regime de bens, o cônjuge precisa assinar junto, mesmo quando o imóvel está no nome de apenas um. Antecipar essa verificação evita retrabalho e frustração na reta final.
Em muitas negociações, recomenda-se levantar certidões do vendedor (e, em alguns casos, dos sócios quando se trata de pessoa jurídica) para mapear ações e débitos que possam resultar em restrições ou questionamentos.
As certidões mais comuns variam por cidade/estado e pelo perfil da transação, mas geralmente envolvem:
Importante: o objetivo não é “complicar” a compra, e sim entender o cenário e tomar decisões informadas. Muitas pendências têm solução; o que não dá é descobrir tarde demais.
Compra à vista, com financiamento, com FGTS, com permuta parcial: cada formato tem exigências e prazos próprios. O contrato precisa refletir isso com clareza, incluindo datas, condições e consequências se houver atraso por documentação.
Ao formalizar a proposta e/ou o compromisso de compra e venda, vale dar atenção especial a itens que protegem as duas partes e evitam conflitos:
Um erro comum é olhar apenas para o preço do imóvel e esquecer as despesas da transferência. Em geral, você deve prever ITBI (quando aplicável), escritura (se não for financiamento com contrato substitutivo) e registro. Esses valores variam por município e por cartório, então o ideal é simular antes.
Documentos em ordem são fundamentais, mas a vistoria evita outro tipo de surpresa: a técnica. Nem sempre o que parece “um detalhe” é simples de resolver.
Itens que recomendo checar com calma:
Quando necessário, vale a pena envolver um profissional para uma avaliação técnica. Esse custo costuma ser pequeno perto do impacto de uma reforma corretiva inesperada.
Antes da assinatura da escritura ou do contrato do banco, revise dados essenciais: nome, CPF/CNPJ, estado civil, endereço, descrição do imóvel, vaga de garagem (quando houver), número de matrícula, fração ideal e valores.
Um ponto que eu sempre reforço: assinar contrato é uma etapa importante, mas a propriedade do imóvel se consolida com o registro no Cartório de Registro de Imóveis. Não deixe essa fase para depois sem alinhamento claro de prazos e responsabilidades.
Combine por escrito a data de entrega, condições de desocupação e a apresentação de comprovantes de quitação de condomínio, IPTU e contas de consumo, conforme o que foi acordado. Isso ajuda a evitar discussões e facilita a transição.
Se você estiver avaliando um imóvel usado e quiser que a compra avance com segurança, nossa equipe pode ajudar a organizar a documentação, solicitar certidões, orientar os próximos passos e acompanhar a negociação até o registro. É só nos chamar para tirar dúvidas e analisar o seu caso com calma.
