Quando a gente começa a procurar um imóvel, é natural focar no preço anunciado e no valor da entrada. Só que, na prática, comprar um imóvel no Brasil envolve uma série de custos paralelos que nem sempre aparecem na primeira conversa — e é aí que muitos compradores se surpreendem.
Como corretor, eu costumo dizer: o valor do imóvel é o “principal”, mas não é o “total”. Entender esses custos com antecedência evita aperto no orçamento, atraso na assinatura e, principalmente, frustração na reta final da compra.
O ITBI é um dos custos que mais pesam e, ao mesmo tempo, um dos mais esquecidos por quem está comprando pela primeira vez. Ele é cobrado pela prefeitura para transferir o imóvel para o nome do comprador.
A alíquota varia de cidade para cidade, geralmente entre 2% e 3% (podendo ser diferente conforme o município). O cálculo costuma ser feito sobre o valor venal de referência ou sobre o valor da transação, dependendo das regras locais.
Em compras à vista ou quando o imóvel não será financiado, normalmente é necessária a escritura pública em cartório. Esse custo varia conforme o estado e o valor do imóvel, seguindo tabelas de emolumentos.
Em transações financiadas, em muitos casos, o contrato do banco substitui a escritura, mas isso não elimina outros custos cartorários.
Não basta assinar: para a compra estar realmente concluída, é preciso registrar o título (escritura ou contrato) na matrícula do imóvel. Esse registro tem custo e também segue tabelas estaduais.
É comum o comprador não considerar essa etapa, e ela é indispensável para que o imóvel passe oficialmente para o seu nome.
No financiamento, além das parcelas, podem existir tarifas ligadas à contratação e ao processamento do crédito. Os nomes e valores variam conforme o banco e o tipo de operação.
O ideal é pedir ao gerente ou correspondente bancário o detalhamento de todas as despesas cobradas na contratação, por escrito, antes de avançar.
Os bancos costumam exigir uma avaliação para confirmar o valor do imóvel e o seu estado. Essa vistoria normalmente é paga pelo comprador e pode variar conforme a região e o padrão do imóvel.
Em financiamentos habitacionais, é comum a cobrança de seguros que compõem o custo mensal, como:
Esses valores variam conforme idade, perfil e valor financiado. Muita gente olha apenas a parcela “base” e se surpreende quando vê o valor final com seguros embutidos.
Para comprar com segurança, é comum levantar certidões do imóvel e do vendedor e, em alguns casos, contar com apoio jurídico para análise. Dependendo da negociação, essas despesas podem ficar com o comprador.
Nem sempre são valores altos isoladamente, mas somados fazem diferença — principalmente quando há urgência e é preciso emitir documentos com mais rapidez.
Alguns imóveis apresentam situações que exigem ajustes antes da venda, como divergência de área, falta de averbação de construção, ausência de “habite-se” em determinados casos, ou pendências de condomínio e IPTU.
Quem paga depende da negociação, mas é um ponto que pode aparecer no meio do caminho e alterar o planejamento financeiro.
Mesmo um imóvel bem cuidado costuma demandar algum investimento inicial: pintura, troca de fechaduras, ajustes elétricos, revisão hidráulica ou troca de pisos. O comprador muitas vezes só percebe isso depois da visita mais detalhada ou na vistoria.
Em imóveis usados, o que fica e o que sai precisa estar muito claro. Armários planejados, luminárias, ar-condicionado e até cortinas podem ou não fazer parte do acordo. Quando não estão incluídos, o custo para montar a casa pode ser relevante.
Na compra de apartamento (ou casa em condomínio), é importante entender como será o rateio do condomínio no mês da entrega das chaves. O mesmo vale para o IPTU: pode haver cobrança proporcional conforme a data da posse ou do registro, de acordo com o que for acordado.
Em imóveis na planta, enquanto a obra está em andamento, pode existir cobrança de valores vinculados ao financiamento da construção (dependendo do modelo de compra e do contrato). Muita gente se organiza pensando apenas no valor final do financiamento e esquece desse período intermediário.
Em alguns casos, podem surgir despesas para ligação de água, energia, gás e outros serviços, além de custos de instalação (como equipamentos e adequações internas). Vale confirmar com a construtora/incorporadora o que já vem entregue e o que fica por conta do comprador.
Uma forma prática de evitar sustos é montar um orçamento completo antes de fechar negócio, considerando não só a entrada e as parcelas, mas também todos os custos de compra e de instalação no imóvel.
Na prática, recomendo:
Se você quiser, a nossa equipe pode ajudar a levantar uma estimativa desses custos para o imóvel que você está avaliando, além de orientar quais documentos pedir e quais pontos merecem mais atenção. Assim, você negocia com mais segurança e toma a decisão com o orçamento na mão, sem surpresas na etapa final.
