Comprar um imóvel na planta é o sonho de muita gente. Porém, durante o período de construção, o valor do imóvel pode mudar, e um dos principais motivos é a aplicação do INCC. Mas afinal, o que é esse índice, por que ele existe e como ele influencia no seu contrato?
O INCC, Índice Nacional de Custo da Construção, é um indicador calculado mensalmente pela Fundação Getúlio Vargas, FGV. Ele mede a variação dos custos de materiais, equipamentos e mão de obra usados na construção civil em todo o país.
Em outras palavras, o INCC mostra quanto o custo de construir um imóvel aumentou ou diminuiu em determinado período.
O INCC é utilizado durante a fase de construção do empreendimento, desde a assinatura do contrato até a entrega das chaves. Após a entrega, o imóvel passa a ser corrigido por outros índices, como a TR, Taxa Referencial, ou o IPCA, dependendo do tipo de financiamento.
Resumindo: durante a obra, INCC, após a entrega, TR ou IPCA, financiamento bancário.
O objetivo do INCC é proteger as construtoras e incorporadoras contra o aumento dos custos da construção. Imagine que, em um ano, o preço do cimento, do ferro e da mão de obra aumente 10%, sem o INCC, o valor de venda dos imóveis ficaria defasado, e a construtora teria prejuízo.
Por outro lado, para o comprador, o índice representa um reajuste previsível e controlado, diferente de juros, pois ele apenas reflete a inflação do setor.
Vamos supor um imóvel de R$ 300.000, sendo, entrada de R$ 60.000, saldo a financiar de R$ 240.000, prazo de construção de 36 meses, INCC médio mensal de 0,4%.
Durante a obra, o saldo é corrigido todo mês pelo INCC. Veja a simulação:
R$ 240.000 × (1 + 0,004)36 = R$ 278.784
Ou seja, ao final dos três anos de construção, o saldo devedor subiu cerca de R$ 38.784, esse valor reflete o aumento dos custos da construção, não são juros bancários.
Se as parcelas mensais fossem de R$ 2.000, com reajuste de 0,4% ao mês, a evolução seria assim:
Ao longo da obra, as parcelas sobem gradualmente, acompanhando o INCC do período (muda todo mês).
Obs: O INCC varia (um mês é 0,3%, outro é 0,8%, etc.). A taxa de 0,4% é apenas uma estimativa para o exemplo utilizado.
Assim que o imóvel é entregue e o contrato é transferido para o banco, por exemplo, CAIXA, Itaú, Bradesco, o INCC deixa de existir. A partir daí, o financiamento é corrigido pelos índices bancários, e o comprador passa a pagar juros fixos ou atrelados à TR, ou ao IPCA.
Antes de assinar o contrato, verifique qual índice de correção está sendo usado e até quando ele será aplicado. Esse detalhe pode fazer diferença de milhares de reais até a entrega das chaves.
O INCC é uma ferramenta de equilíbrio, protege o construtor contra a inflação e garante que a obra continue dentro do orçamento. Para o comprador, é essencial planejar o orçamento considerando essa variação. Saber o que é e como funciona o INCC ajuda a evitar surpresas e a entender melhor o valor real do investimento.
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