Como funciona o fluxo de pagamento de um imóvel na planta?

Comprar um imóvel na planta pode ser uma excelente oportunidade, mas também gera muitas dúvidas sobre entrada, parcelas, reajustes, chaves e financiamento bancário. Neste artigo, vamos explicar tudo de forma simples e transparente, usando um exemplo totalmente fictício, mas muito próximo da realidade do mercado.

Visão geral do fluxo de pagamento

Na compra de um imóvel na planta, o pagamento acontece em duas fases:

• Fase 1: Pagamentos durante a obra, direto com a construtora.
• Fase 2: Financiamento imobiliário com o banco, após a entrega do imóvel.

Vamos considerar o seguinte exemplo fictício:

• Valor total do imóvel: R$ 264.000,00
• Total pago durante a obra: R$ 53.000,00
• Saldo a ser financiado com o banco: R$ 211.000,00

Fase 1 – Pagamento com a construtora (durante a obra)

O valor de R$ 53.000,00 pago à construtora será dividido em ato, parcelas mensais, parcelas semestrais e parcela de chaves, da seguinte forma:

1. Ato (entrada na assinatura)

No momento da assinatura do contrato, o comprador paga um ato de R$ 3.000,00. É a entrada inicial e, em geral, é a única parcela que não sofre correção.

2. Parcelas mensais – 36x de R$ 1.000,00

Durante a obra, o comprador paga 36 parcelas mensais de R$ 1.000,00 diretamente para a construtora. Essas parcelas são corrigidas pelo INCC (Índice Nacional de Custo da Construção), que é o índice que acompanha a variação do custo de materiais, mão de obra e serviços da construção civil.

De forma simplificada, a correção funciona assim:

Parcela corrigida = parcela base × (1 + INCC do mês)
Exemplo: se o INCC do mês for 0,50%:
Parcela corrigida = 1.000 × 1,005 = R$ 1.005,00
  

Na prática, isso significa que:

• A primeira parcela gira em torno de R$ 1.000,00.
• As últimas parcelas podem ficar em torno de R$ 1.100,00 ou R$ 1.150,00, dependendo da inflação da obra.

As regras de correção (mensal, anual, índice utilizado, etc.) sempre devem estar descritas em contrato, e podem variar de acordo com a política da construtora.

3. Parcelas semestrais – 3x de R$ 2.000,00

Além das mensais, é comum existir um reforço de pagamento a cada semestre. No nosso exemplo, teremos 3 parcelas semestrais de R$ 2.000,00, por exemplo:

• 1ª semestral no 6º mês;
• 2ª semestral no 12º mês;
• 3ª semestral no 18º mês.

Essas parcelas também costumam ser corrigidas pelo INCC até a data do vencimento. Como elas acontecem em meses específicos, é importante se organizar, pois:

Observação importante: no mês da parcela semestral, o comprador normalmente paga a parcela mensal + a parcela semestral. Ou seja, naquele mês o valor total pago será maior. O mesmo pode acontecer na entrega das chaves: além da parcela de chaves, pode haver ainda uma parcela mensal (e eventualmente até uma semestral, dependendo do cronograma), o que exige planejamento financeiro para esses meses de maior desembolso.

4. Parcela de chaves – R$ 8.000,00

Na entrega do imóvel, é comum existir uma parcela de chaves. No nosso exemplo, ela será de R$ 8.000,00, também corrigidos até a data do pagamento.

Essa parcela representa um acerto final com a construtora, antes de o saldo devedor ser transferido para o financiamento bancário.

Resumo do fluxo com a construtora

Somando esses valores, temos aproximadamente R$ 53.000,00 pagos durante a obra, sem considerar as correções. Com o INCC aplicado ao longo do tempo, esse total pode ficar em torno de R$ 55.000,00 a R$ 57.000,00, dependendo do cenário de inflação no período.

Fase 2 – Financiamento bancário após a entrega

Após a entrega do imóvel e quitação dos valores de obra com a construtora, o saldo devedor é transferido para o financiamento imobiliário com um banco.

No nosso exemplo fictício, teremos:

• Saldo a financiar: R$ 211.000,00
• Prazo: 420 meses (35 anos)
• Sistema de amortização mais comum: PRICE

Como funciona o sistema PRICE?

No sistema PRICE, as parcelas do financiamento são, em regra, iguais do início ao fim. A composição é que muda ao longo do tempo:

• No começo, a parcela é formada principalmente por juros e pouca amortização.
• Com o passar dos anos, os juros diminuem e a amortização aumenta.

Isso traz previsibilidade para o comprador, que sabe aproximadamente quanto pagará por mês ao longo de todo o financiamento.

Simulação fictícia de parcela

Considerando uma taxa de juros anual apenas para fins de exemplo (sem vínculo com nenhuma instituição específica), um financiamento de R$ 211.000,00 em 420 meses no sistema PRICE pode resultar em uma parcela inicial na faixa de R$ 2.000,00 a R$ 2.150,00 por mês.

O valor exato da parcela vai depender de fatores como: taxa de juros atual, tipo de financiamento, relacionamento com o banco, renda do comprador, score de crédito, entre outros.

Resumo geral do pagamento

Por fim

Quando o fluxo é bem explicado pelo corretor, o comprador entende que o valor do imóvel não se resume apenas ao preço anunciado. Existem as parcelas com a construtora, corrigidas pelo INCC, reforços semestrais, parcela de chaves e, depois, um financiamento de longo prazo com o banco.

É importante lembrar que o fluxo de pagamento junto com a construtora pode variar: pode haver mais parcelas intermediárias, menos parcelas, valores diferentes em cada etapa, documentação ou outras formas de composição. Tudo isso precisa ser explicado pelo corretor de forma clara, para que você entenda exatamente como será o pagamento e avalie se cabe no seu orçamento.

Afinal, estamos falando de um sonho que precisa permanecer como conquista do início ao fim — e não se transformar em um pesadelo ou em uma decepção por falta de informação, ou por algo mal explicado. Com clareza, transparência e planejamento, a compra do imóvel se torna uma decisão segura e bem estruturada.